饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，1米等于多少mm 1米等于多少厘米由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　51米等于多少mm 1米等于多少厘米8安居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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