万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(f9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少áng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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